Levande stadskärnor som gör att tempot stannar av och folk vill stanna och umgås efterlyser Fastighetsägarna. Foto: Johner Bildbyrå.

Stadskärnorna och framtiden

Coronakrisen drabbar våra stadskärnor tungt, med minskad mängd människor i rörelse, konsumtionen drastiskt neråt och platt fall för besöksnäringen. Men hur kommer det att se ut på andra sidan? Vad blir det nya normala när det gäller shoppingmönster och centrumutveckling?

Fastighetsägarna gör varje år rapporten Cityindex tillsammans med Handelns utredningsinstitut HUI. Vanligtvis tittar man på förändringar under föregående år och drar slutsatser framåt, men med coronakrisen fick rapporten kompletteras med prognoser för första halvåret 2020 utifrån SCB:s detaljhandelsindex och flödesdata från Telia.

– Vi såg i Cityindex att 2019 var ett urstarkt år för branscherna i stadskärnan, och dragloket var storstäderna och besöksnäringen, säger Helena Olsson, chef stadsutveckling och samhälle på Fastighetsägarna Stockholm. Handeln, speciellt mode och kedjorna, hade det tufft redan innan pandemin. Den stora skillnaden är att för mötesplatser som restauranger och caféer har mattan dragits undan helt under pandemin. Men det finns samtidigt många butiker och restauranger som upplever att det gått väldigt bra i år; de som har lokal närvaro, många stammisar och betyder något för närområdet.

Helena Olsson, Fastighetsägarna.

De senaste 20 åren har vi lagt mer och mer pengar på kultur och rekreation medan vi lägger mindre pengar relativt på bostad och livsmedel. Vi vill mötas, uppleva och göra något tillsammans och för att vi ska välja stadskärnan måste den vara en trivsam plats att vistas på.

– Det finns skäl att fundera samhällsekonomiskt på hur vi ska se till få bra stadsmiljöer, och få ut så mycket som möjligt med knappa resurser, säger Helena Olsson. En utmaning för att lyckas är att vi i Sverige har ett stort offentligt ansvar för det som finns mellan husen och samtidigt finns det en vilja hos fastighetsägarna att investera och ta hand om miljöerna i våra stadskärnor. Jag tycker att vi måste ta tillvara de privata initiativen utan att privatisera det offentliga rummet. Det handlar om samverkan och samfinansiering och hur man ska lösa den typen av initiativ.

Har du några bra exempel?

–  Vasagatan i Stockholm håller på att byggas om med bättre cykelbana och grönare miljöer och Stockholms stad sa till fastighetsägarna i området att om ni är med och samfinansierar kan vi hålla en högre kvalitet på hela projektet.

Men detta är ett ovanligt exempel, på ett prioriterat stråk just vid Stockholms centralstation.  I många fall, menar Helena Olsson, behöver det inte handla om mer avancerade saker än loppis, marknader eller utomhusbio eller andra initiativ som kan dra folk och få folk att stanna kvar.

Visionsbild för Vasagatan i Stockholm.

– Genom att gå samman kring en plats går det att skala upp på ett annat sätt. Stadskärnorna består av olika delar som bildar ett lapptäcke, ska man ha en levande stad så måste ha ett blandat utbud, frågan är hur vi kan vi bygga attraktiva stråk. Då gäller det att hitta nya former för att jobba tillsammans.

Hur bör kommunerna bäst stötta?

–  Stadskärnan är kommunens skyltfönster, det gäller att staden är levande för att

locka företagsetableringar som genererar skatteintäkter. Därför behöver kommunen prioritera stadsmiljön, en trivsam miljö får oss att stanna till och att sänka tempot i staden gynnar verksamheterna som finns där. Kommunen måste dessutom ha en insikt om täthetens betydelse; hur gärna vi än önskar så är levande bottenvåningar och levande stadsdelar överallt är en utopi. Det betyder att man måste prioritera. Ibland glömmer man bort att bostäder inte räcker, det behöver finnas både dag- och kvälls/natt-befolkning. Vi behöver även mer flexibilitet i planprocessen, och en delad risk mellan kommun och marknad. Men både kommunen och byggaktören tjänar mer pengar på bostäder och prisbilden behöver ge utrymme även för lokaler.

Vilka ändringar kommer att bestå? Vad återgår till det ”normala”?

–  Staden är och har alltid varit en marknadsplats, men handeln är inte lika dominerade som tidigare. Vi kommer att se fler mindre butikslokaler, delade ytor och mer småskalighet. Nischbutiker blandas med lågpristrenden, som Rusta bredvid NK, och vi kommer att se mer serviceinslag i butik, såsom laga och fixa. E-handeln är inte det största hotet mot handeln utan snarare det ökade intresset för att göra hållbara val, en viktig utmaning för handeln.

Kommer vi att se ökad flexibilitet i hyreskontrakten?

– Vi har gått mot kortare kontrakt än vi haft tidigare, förenklat har hyresgäster velat ha kortare kontrakt och fastighetsägare långa, men idag är inte det mönstret lika självklart när en osäker handel är förknippad med ökad risk.

Vilka är vinnare och förlorare?

– På kort sikt är det småstäder som haft minst tapp, på längre sikt avgörs det av hur man tillsammans hur man jobbar med sin stadskärna. Större städer har en fördel för att de har ett större underlag och kritisk massa. Det gäller att inte lägga sig ner och dö utan se detta som en möjlighet att lyfta blicken och se vad som styrkorna. Alla städer är så olika i sitt dna. De som är bäst på att jobba tillsammans, är lyhörda och kan svara på vad de lokala målgrupperna vill ha kommer att lyckas.

I stadskärnorna i många svenska städer ökar vakanserna, med tomma butiks- och restauranglokaler. Men detta är inte bara en corona-effekt, menar Fredrik Bergström som är affärsområdeschef på WSP advisory. De mer långsiktiga förändringarna som cityhandeln sett är konkurrensen från e-handeln, att externa köpcentrum har växt under lång tid och att vi inte konsumerar riktigt lika mycket som vi gjort tidigare.

Vilka skillnader ser du mellan olika städer?

– De stadskärnor som varit beroende av internationell turism, som Stockholms innerstad, har haft det extra tufft. För en del andra turistorter blev sommaren ganska bra, på Österlen till exempel. I Åhus och Simrishamn var det proppfullt med folk, och det finns säkert många verksamheter som är väldigt nöjda.

Fredrik Bergström, WSP.

Vilka är vinnarna på längre sikt?

– Det finns flera mellanstora och större städer som har haft positiv ekonomisk utveckling under en period, som Jönköping och Västerås. Det gäller även en del av dem som är ett snäpp mindre som Varberg och Ängelholm. Det finns ett gäng sådana centralorter med en bra befolknings- och inkomstutveckling. De är tillräckligt stora för att det ska finnas en mångfald i näringslivet och utbildade människor kan få jobb. Men i storstäderna, framförallt Stockholm, har det blivit för dyrt att bo; det är mindre inflyttning i procent i Stockholmsregionen. Men en logik kring vår tre storstäder är att det går bra för mindre orter runt omkring som Staffanstorp, Kävlinge och Mölndal är kommuner.

Vad blir det nya normala när coronakrisen är över?

–  I många stadskärnor har sällanköps-varuhandeln varit på tillbakagång och ersatts av café eller restaurang och det har byggts hotell eller konferenscenter. Där är det ett tydligt trendbrott när hotell och restaurang har fått sig en smäll och det är frågan om de kan resa sig – inte minst hotellen – för vad händer med vårt affärsresande när vi jobbar mer på distans?

– När coronan släpper finns det starka krafter för att man vill vara på jobbet, och företagen vill ha kontor i de centrala delarna och restauranger vill vara i centrala delarna. Jag är övertygad om att vi kommer att komma tillbaka till liknande mönster – men inte lika mycket och kanske på ett annat sätt. I dag, menar Fredrik Bergström, har kedjorna blivit offer för sin egen framgång. Den affärsmodell som länge funkade väldigt bra gör det inte alls längre, och de har misslyckats med att förnya sig. Han tror att vi kommer att få se nya aktörer och nya mönster, e handeln växer visserligen men den utgör ändå bara 10 procent av vår totala konsumtion så det finns utrymme för nya typer av handel.

Jönköping är en av många mellanstora städer som haft en god ekonomisk utveckling.

Har du exempel på vad det nya kan bli?

–  Det har inte dykt upp någon solklar kandidat, men Dollar store och liknande lågpriskoncept står sig ganska bra, tillsammans med kvalitetskoncept som till exempel Ströms herrhandel i Stockholm som representerar något annat än kedjorna. Det som finns i mitten är mer pressat.

Om man blickar framåt – hur ska våra stadskärnor utvecklas?

– Vi behöver ett nytt förhållningssätt till stadskärnan. De senaste 20–30 åren har arbetet med stadskärnorna handlat om att kommunen, fastighetsägarna och handeln har ett gemensamt centrumarbete som ordnar en liten festival då och då – den metoden funkar inte längre. Man måste ta ett större helhetsgrepp – och till exempel ha mer bostäder nära stadskärnan. Jag tänker första, andra och tredje våningen – där tredje våningen är människorna. Andra våningen är kontoren, många företag vill ha kontor i centrala lägen, kanske ännu mer nu om man väljer att downsizea kontoren. På första våningen är det tuffare för handeln men det kan handla om offentlig service, kultur eller utbildning. Kristianstad och Kalmar är exempel där högskolan flyttar in i centralt belägna lokaler.

–   Det bästa nu är att man måste tänka nytt – och att staden är mer än handel – det är lite hoppingivande. Även fastighetsägarna behöver tänka nytt, de har haft det lite för lätt. Det är vitaliserande med kriser på det sättet att saker utmanas, för oss konsumenter är det toppen, men det är en väldigt jobbig period både för handlarna och för fastighetsägarna.