”Det är en självklarhet ett kommuner ska investera för att ge människor den kommunala service som det i demokratisk ordning beslutats om”, säger Kommunivests VD Tomas Werngren.

Hyra eller äga?

Vilken lösning är bäst för kommunerna?

Utvecklingen mot att kommuner säljer fastigheter för att istället hyra lokaler till sina verksamheter har varit stark länge. Men är det den bästa lösningen för kommunens ekonomi? Tomas Werngren som är VD på Kommuninvest är tydlig med sin åsikt:  ”Under alla mina år i kommunal verksamhet har jag aldrig sett en samhällsfastighet där kommunen tjänar pengar på att gå in i långa hyresavtal.”

Det har varit en utveckling en längre tid mot att kommunerna hellre hyr fastigheter till samhällsservice som skola och omsorg än äger dem själva – varför är det så?

–  En av de viktigaste anledningarna är att när invånarantalet växer – och gått från nio till tio miljoner och från tio till elva om vi ska tro på prognoserna – får kommunerna väldigt stora investeringar; mer barnomsorg, mer skola, mer äldreomsorg. Då undrar kommunerna om de verkligen klarar av att göra investeringarna med egna medel, säger Tomas Werngren.

– Jag tror att det är inympat i oss svenskar att skuld är något vi bör undvika, vi tänker på Göran Persson – ”den som är satt i skuld är inte fri” och vi tänker på Anders Borg som ville komma ner under 20 procents statsskuld och Magdalena Andersson som fortsätter i Anders Borgs anda.

– Det är inte roligt för den politiska sidan att läsa att vår kommun är den mest skuldsatta. Men det man missar är att man också bygger upp tillgångssidan om man äger sina fastigheter.

Det finns även strukturella bekymmer som handlar om hur kommunen sköts, menar Tomas Werngren. Kommunkoncerner lägger ner väldigt mycket tid på budget, men de missar balansräkningen. Det förstärker idén om att lån bara blir kostnader, inte verktyg för att bygga tillgångssidan.

Tomas Werngren, VD Kommuninvest.

– När allt fokus ligger på att få budgeten att gå ihop år för år får det konsekvenser för de långsiktiga investeringarna. Då lyckas kommunerna inte bygga ut verksamheten i den takt de behöver när befolkningen ökar och när samhället står inför nya utmaningar.

Betyder det att kommuner missar att se fastigheter som finansiella tillgångar?

– Det är väldig fokusering på vilken låneskuld man har, men inte lika mycket vilka tillgångar man har. Men ändamålet med en kommun är inte att ha en hög soliditet eller tillgångar, utan ändamålet är verksamhet. Pengarna är målet för att driva verksamhet. I näringslivet är verksamheten tvärtom medlet för att tjäna pengar.

Det pratas ofta om att flexibilitet är anledningen till att hyra snarare än äga. Men det fastighetsägarna gillar med kommuner som hyresgäster är väl att få långa avtal?

– Man tror på något sätt att med ett 25 årigt kontrakt köper man sig fri från förvaltning, men glömmer bort att man även får betala amorteringen eller avskrivningen. Fastighetsägaren kommer ju under tiden att ha amorterat av fastigheten och har sedan en tillgång.

– Om man utgår från en verksamhet som är långsiktig, kommunal verksamhet är sällan något man ska sluta med om fem år, då är det finansiellt mycket bättre för en kommun att själva belåna fastigheter. En privat aktör kan inte låna lika billigt som en kommun, och det finns inga privata bolag som jobbar utan avkastning. Både avkastning och belåning läggs på hyran som tas ut av kommunen.

Enligt Tomas Werngren är ett argument för att låta privata aktörer sköta kommunens fastigheter att marknaden är bättre på omställning än vad kommunerna är. Därför ser han att korta hyresavtal på osäkra och kortsiktiga verksamheter kan vara en bra idé ibland.

–Men tecknar kommunen ett 25-årigt avtal då kan jag bara gratulera den privata aktören. Under alla mina år i kommunal verksamhet har jag aldrig sett en samhällsfastighet där kommunen tjänar pengar på att gå in i långfristiga hyresavtal.

Ett annat problem för kommunerna är när hyresavtal säljs vidare, det avtal som ingåtts med en aktör riskerar att tappa i relevans när fastigheten säljs vidare till ett nytt företag.

Men varför blir det ändå beslut om långa hyreskontrakt? Räknar man för dåligt?

–Det finns ju två aktörer, de som bestämmer, det vill säga politikerna och de som gör beräkningarna, det vill säga tjänstepersonerna. Om politiken hamnar rätt eller fel – här skiljer det ingenting på det röda eller blå laget utan på individer – är om de har förmåga att se helheten. De som klarar det kommer fram till samma slutsats som jag. Men det kan ibland också handla om personliga drivkrafter.

Kan ideologi gå före ekonomi? Hur går argumenten då?

– Det finns avarter inom new public management (NPM) där det är ett axiom att privata aktörer alltid är effektivare. Där ser jag att besluten inte bygger på finansiella analyser utan snarare en alldeles för stor förhoppning att en ”kreativ process” när det gäller ägandet ska leda till förbättringar. Detta ligger ganska långt ifrån de traditionella röda och blå lagen i politiken.

Vilka är dina argument för att kommunerna ska vända på fastighetsfrågan en extra gång?

– Tjänstepersonerna har en skyldighet att ge ekonomiska analyser, både vad det innebär ur ett fastighetsägarperspektiv och att de väldigt tydligt presenterar hur kostnaderna ser ut i ett längre perspektiv. Då har politikerna ett underlag och de måste förklara sig ifall de ändå väljer en dyrare lösning. Att ställa krav på tjänstepersoner är det viktigaste – att ställa krav på politikerna gör vi som väljare.

Finns det en motrörelse? Hur resonerar man då?

– Ja det finns det, självklart så är det många kommuner som ser att kostnaden blir högre, och ur det skapas en motrörelse. Det har varit för enkelt att sälja ut fastigheter och att lägga nybyggnation på privata aktörer. Om det inte finns tillräckliga underlag kan det vara lockande för politikerna att få loss pengar.

Med de stora ekonomiska utmaningar som kommunerna har, finns det några som inte klarar av att låna alls?

– Nej det gör det inte. Lagstiftningen är väldigt tydlig, en kommun kan inte gå i konkurs. I och med att man har kommunalskatten så kan en kommun inte låta bli att betala ur ett legalt perspektiv, och därmed har kommuner möjlighet att låna upp pengar. Visst har vi haft diskussioner med kommuner om hur man långsiktigt kan låna pengar, men det har aldrig handlat om att de har en hög låneskuld, utan om långsiktigt låga resultat och till och med underskott i kommunen.

– Det är en självklarhet ett kommuner ska investera för att ge människor den kommunala service som det i demokratisk ordning beslutats om, avslutar Tomas Werngren.